经济不雅察网 记者 田国宝 2024年的临了一天，贝好家在上海和杭州拿下两幅住宅用地。上海地块位于奉贤新城，建筑面积3万平方米左右，成交价6.97亿元；杭州地块建筑面积3.8万平方米，成交价6.23亿元。

贝好家为贝壳旗下公司。2023年7月，贝壳秘书启动“一体三翼”政策升级，贝好家成为继经纪、家装和惠居除外的第四条业务线。字据官方界说，贝好家为贝壳旗下数据驱动型住宅开发处事平台。

这不是贝好家第一次拿地。2024年7月，贝好家在西安以1.34亿元拿下两幅地皮；9月，贝好家以10.76亿元在成齐拿下一幅地皮。面前，贝好家在寰球主要城市参与开发的房地产姿首超过10个。

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但贝好家自以为不是一家开发商。

贝好家北京区域总司理宋兴华告诉经济不雅察网，贝好家C2M（从铺张者到制造家）理念主要依托贝壳平台的海量数据，为房地产姿首提供精确定位和匹配度。径直拿田主如果为了考据这一理念。

宋兴华说，一个房地产姿首销售遭遇艰难，并不是操盘才略的问题，也不是营销东说念主员不够致力于，其实是前端产物定位出了问题，贝好家的核神志念便是匡助开发商在前期作念好产物定位，幸免后期销售出现问题。

天然补助一年多余，但贝好家正经开展业务只消半年时期。宋兴华说，他莫得干过一天开发商，2023年10月，他被派驻到一个贝壳配合的房地产姿首工地学习，一直到2024年4月终结。

2024年4月，贝好家团队运转调研房地产市集，宋兴华用了两个月跑了18个城市，看了200多个房地产姿首，还去了好意思国、日本、泰国和新加坡等国度调研，“看东说念主家何如穿越周期，怎么作念产物”。

面前，贝好家有200东说念主的团队，其中30%—40%的东说念主员作念时期产物研发。连年，由于民营房企频发流动性风险，贝好家从房地产企业挖到不少优秀东说念主才，这些东说念主才成为贝好家参预房地产开发业务的中坚力量。

北京长安华羲姿首是贝好家C2M理念落地履行后首个入市销售的姿首。2024年12月15日，该姿首初度开盘，经过屡次加推，两个半小时成交16亿元，成为2024年北京楼市去化最快的姿首之一。

电建地产和贝好家在长安华羲姿首配合中领受“深度配合”模式。宋兴华说，这是一种风险共担机制，贝好家为了解说我方在C2M理念方面的才略，平静承担姿首失败带来的风险和损失。

长安华羲姿首共有78平方米、96平方米、118平方米和135平方米等四种户型，贝好家C2M模子给出的户型配比提议是“3421”，即四种户型房源占总房源比重隔离为30%、40%、20%和10%。

宋兴华说，电建地产弥远深耕门头沟，对当地市集需求有了了的意识。长安华羲姿首作念产物定位时，电建地产用传统模式作念了产物类型及套型配比。贝好家将C2M生成的模子交给电建地产时，两边发现，两份决策简直一模一样。

长安华羲姿首开盘前有两周蓄客期，蓄客期内，购房者对各个户型的本色认购比例，以及首期开盘各个户型的本色去化比例，与姿首定位模子的偏差均在3个百分点内。不同的是，贝好家的模子是哄骗大数据“跑出来”的。

宋兴华告诉经济不雅察网，C2M模式不仅用在产物想象上，通常用在拿地法子。一块地皮出来后，贝好家不错在15天内“跑出”一份齐全的产物决策，“一个地块该不该拿，不是看面前的市集，而是基于未来姿首开盘时的市集行情”。

传统的房地产投资模式从投资拿地到开发开采，再到市集营销，更多是前端决定后端，拿到什么地，作念成什么类型的产物，就只可销售什么产物。在房地产市集参预下行期，这一模式的瑕玷运转败露，浩荡滞销姿首出现。

与传统房地产开发模式相悖，贝好家试图哄骗AI算法对贝壳的海量往复数据进行分析，字据市集需求决定投资拿地和产物定位。

宋兴华说，不管是径直拿地，如故与其他开发商配合开发，贝好家齐是为了考据C2M模式的确切性，同期亦然为了检察团队的业务才略，“咱们的模子好不好，光说没东说念主信赖，必须拿出本色案例”。

对话

经济不雅察网：贝好家的C2M理念是怎么终结的？

宋兴华：咱们是基于海量数据，哄骗大数据和AI时期，提供得志购房者需求的产物定位决策。它主要靠C2M模子，哄骗AI算法挖掘客户需求，联络市集供给和区位臆测、楼盘属性等多维数据，输出姿首标产物定位决策。再加上专科东说念主工的可行性商榷及前期客户触达的考据，就能输出针对任何一个地块的初步定位决策，不错用来招引、判断这个地是否要拿，因为它照旧包含了这块地未来姿首标套型配比、价钱臆测等。

再进一步，咱们和潜在客户作念需求网罗后，能输出初步想象决策，包括更具体的社区、景不雅、建筑、套型甚而户型等，这版决策能够径直招引应用到姿首报规阶段。

这么，产物定位+产物想象就组成了C2M产物惩处决策，亦然咱们对配合方提供落地配合模式的“1+2”模式的重心“1”。另外的“2”，隔离是纯真各样的资金援救、线上线下一体化营销赋能，比如，资金援救包括同股同权和债权款式，也包括配合拿地。资金援救和营销赋能齐是可选的。

经济不雅察网：是以在你们的产物惩处决策中，数据是最中枢的，你们主要用哪些数据？

宋兴华：主如果基于四个方面的数据。

第一，新址市集数据。这个数据开发商也有，问题在于开发商的数据不是一个市集化数据，受网签速率、营销策略等放置。当开发商用非市集化的数据对未来作念预判时是有问题的。但由于往时市集供不应求，这个问题被消散了。

第二，二手房成交数据。这个数据只消咱们有，你在北京卖屋子，念念卖几许钱、中间调了几次价、有几许东说念主看过屋子、真实的成交价等，只消咱们知说念，所有这个词经过咱们齐记载下来了，其他开发商不具备这些数据。

第三，客源数据。这个数据相比稀缺，比如长安华曦府姿首，有几许客户念念在邻近买房，他们线下看过几许套屋子，看的是几居室，这些作为咱们知说念，从中不错筛选出最有可能成交的客户。

第四，房源数据，基于贝壳新址和二手楼盘字典产生浩荡房源数据。

这四块数据拼成了C2M模子最底层的数据基础。

经济不雅察报：今天的住宅开发，好多成分是定好的。比如一块地的位置、容积率以及一些轨则的功能等，而购房者的需求是等闲分化和束缚变化的，C2M产物定位何如在这些条款下还能进展较大作用？

宋兴华：其实任何交易模式的中枢，齐是创造供需匹配。房地产开发也一样，要道是供给和需求何如才略对得上。C2M精确产物定位，便是但愿惩处这个问题。

最初，对一个楼盘来说，只消主流客户群体别跑偏，姿首就不会出大问题。C2M模子跑完以后，我大略知说念百分之七八十的客户准备买什么屋子，这一波主流需求不会跑偏，未来姿首就不会出大的问题，基本能成。

其次，到底何如知说念客户念念要什么？刚才先容了咱们数据的四个维度，客户作为留痕数据、处事者解读数据、客户真实成交数据——这属于现存的大数据深度挖掘的维度。

还有一个维度，是未来客户需求的深度触达、挖掘。

咱们里面有一个潜在客户模子，此刻咱们聊天的时候，有好多客户看屋子，咱们会字据这些客户的特征为邻近新址姿首寻找潜在客户。比如，今天成交客户的特征是“带看5次以上，首付200万元以上，线上点击50次以上”，咱们用这个特征判断此时此刻还莫得买房的客户，谁离咱们的成交最近。在未来90天内的成交客户占比能到80%。

就在2024年12月31日，伴跟着咱们在上海奉贤拍地，咱们上线一个“共筑好家“板块，把政府批注供应的地皮放在网上，比如你相中哪块地了，未来念念买这块地建成的屋子，让你来投票，要几许平方米的屋子、几居室、领受几许钱的价钱，极端要求是什么，比如念念要一个会所，最佳有个拍浮池或者建一个小孩学习的方位。这些需求以前莫得开发商能够真确精确、普随地提前触达，客户也莫得契机参与到屋子的想象中，但未来是不错终结的。

当咱们在拿地之前，照旧拿到浩荡客户需求，带着客户去拿地、作念想象、建房，缓缓走向定制，也便是真确的“供需匹配”，或者用主宰部门的说法，是“以东说念主定房、以房定地、以房定钱”。

至于说一些笃定的成分会放置，其实齐是有空间的。比如，吞并个容积率的地块，咱们不错有无数种套型配比的排布步调，但到底哪一种是最科学的，谁说了算？以前是开发商、想象单元字据教诲来，但未来可能终结让购房者说了算。天然这背后也有专科力的体现。可能某种排布步调这家公司排不出来，但另外一家就能排出来，这也需要专科、较真。

经济不雅察网：在长安华曦府姿首中，贝好家主要的脚色和作用是什么？

宋兴华：这个姿首赢得今天的收获，有三个中枢成分：

第一，地段位置好，天然在门头沟，但和石景山就隔着首钢大桥，距离地铁350米，邻近有龙湖天街和中骏世纪城等老到的配套。

第二，品性作念得好，包括户型想象、收纳和可变户型等，从客户视角得志了新一代年青东说念主的诉求。什么是可变户型，比如78平方米的户型，买房时咱们有一张表你不错选户型，念念要两居，咱们托付时给你两居；你念念要三居，咱们托付时给你三居。这个看法在北京只消咱们有。

第三，套型配比作念得精确。北京所有的滞销盘有一个共同特征，便是户型作念大了。正本是铺张升级，寰球齐改善居住品性，你会发现所有的事情齐难逃一个规则，一朝供过于求就会出问题。

在三个成分里，地段治服是最弥留的，占比50%；产物的品性和套型配比各占25%。咱们主要在擅长的产物定位、客户触达等方面作念了一些援救。

经济不雅察网：此前，贝好家在成齐和西安拿地，2024年临了一天又隔离在上海、杭州拍地，这些姿首具体会怎么开发？

宋兴华：成齐是咱们自操盘的姿首，逻辑便是重新干到尾，全盘考据一下C2M模子。

上海是第二个自操盘姿首，那块地在郊区的奉贤新城，咱们但愿通过该姿首进一步考据C2M产物惩处决策在不同城市、面向不同东说念主群需求的落地才略。说白了，你得我方作念得好、作念出样板来，别东说念主才更平静信你。

西安两个姿首，有一个是轻金钱模式，业主方聘用了咱们的C2M产物惩处决策；还有一个是概述的“1+2业务模式”，包含了产物定位、营销、资金三方面。

杭州咱们是和滨江集团、兴耀房产领受股权配合方式连结开发，咱们主要作念产物定位这块。

经济不雅察网：北京有部分区域因为供应量太大出现滞销，对这种情况，用贝好家的C2M模子应该何如作念？

宋兴华：2023年北京成交了61块地皮，其中有23块参预摇号。今天看来，23块摇号的地，有六七成是亏蚀的，这个着力治服是摇号时莫得念念到的，诠释判断乖谬了，因为往时一直用教诲判断。

房企拿地有好多诉求，形势齐是为了盈利，其实不同企业的诉求不同。有的房企两年没拿地特出养团队；有的房企要匡助政府去化。抛开这些成分，从市集角度看，咱们的模子如实不错匡助一线开发企业作念判断。

咱们前期研判比传统开发商作念得多，所有C2M模子测算，全是跑在拿地之前，包括价钱预期、套型配比等，拿地之前就推演结束；拿地后再用大数据校验。长安华曦府姿首咱们模子跑出来的价钱和销售价钱只差200元/平方米。

咱们的模子不错权衡未来10个月的房价变动情况，联络这个变化情况，就不错权衡拿地6个月后开盘时，定什么价钱相比合理。

这些在拿地之前就不错判断。一块地何如算账，咱们有乐不雅、中性和悲不雅三个论断，中性和悲不雅的是不是能盈利，能盈利几许，如果大差不差就不错拿地。有了这些数据，拿地的安全度相对较高。

经济不雅察网：传统开发商拿地前也会作念测算，两者有什么不同？

宋兴华：大多数开发商是反着算的，比如，我的利润要求是10%，念念要达到这个利润应该卖几许钱，念念卖这个价钱必须作念多大的户型。这个逻辑在往时补助，但面前不一定补助，因为市集供需变了。

咱们的算法偶合相悖，我先看市集需要什么户型，比例是几许，均价何如定，开盘价何如定；再去算按照这个模子能不成盈利；然后才会决定地块地该不该拿，以什么价钱拿。

和电建地产配合姿首，咱们前期达成好多共鸣，套型配比和价钱是两个最中枢的。

经济不雅察网：贝好家当下最大的挑战是什么？缱绻何如作念？

宋兴华：今天的挑战主要来自贝好家C2M产物惩处决策的价值还莫得统统被市集领略。这很平常，咱们刚运转，也需要持续逾越。合座上，房地产行业的企业浩荡停留在卖方市集时期，民俗依据教诲开发和想象房地产产物，改革需要时期。

咱们一方面是要持续补助才略，尤其是C2M模子的准确性，还有能否持续扩大应用鸿沟。比如现时贝好家C2M模式基本终结了套型配比、价钱权衡两方面较高的准确性，未来但愿能作念到行家级，争取进一步到户型、设置等。

另一方面澳门六合彩论坛免费公开，亦然需要贝好家作念出收效的标杆案例来启发市集。

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